May housing loan ka ba? Alam mo ba mangyayari kung hindi ka makabayad?
Alam mo bang maaring paggising mo isang araw, sa bangko na nakapangalan ang titulo ng lupa?
Lahat ng Pilipino pangarap ang magkaroon ng sariling bahay. Pero may mga pagkakataon at bagay na hindi inaasahan (at huwag naman sanang mangyari sa inyo) na mailalaan natin ang pera sa ibang bagay at hindi mabayaran ang buwanang hulog sa bangko.
Napapanood mo sa teleserye at pelikula kung paano kunin ng bangko ang bahay na hindi nababayaran. Dito sasabihin ko sa inyo ang proseso at tunay na nangyayari sa ating hurisdiksiyon.
1) 90-day past due.
Karamihan ng bangko ay nagbibigay ng 90 araw o 3 buwan na palugit upang bayaran ang utang. Sa loob ng 90 days, maari ninyong bayaran ang pumalyang buwan na may kasamang penalty. Ang penalty na ito ay iba pa sa interest or amortization na binayad ninyo buwan-buwan. Sa loob ng 90 days ay makakatanggap na kayo ng collection notice mula sa collection department ng bangko.
Kung kayang agapan dito, gawin nyo na. Kung maaring mangutang, ipangutang mo na, para lang hindi lumagpas sa 90-day past due.
2) Beyond the 90 days, Acceleration Clause.
Kapag hindi nabayaran ang utang sa loob ng 90 araw, ipapasa o i-endorse na ang account mo sa legal department ng bangko. Dito ay magpapadala ng final demand letter, and it will signed by the bank’s legal counsel. Ang masama pa nito, ang buong natitirang utang o remaining outstanding obligation na ang sisingiling.
Ibig sabihin, hindi lang ang 90 araw na palya, kundi pati ang mga taon na hindi pa dapat binabayaran ay sisingilin na rin. Kunwari, sampung taon pa o sa 2022 pa matatapos ang kontrata, sisingiling na agad ng bangko ang dapat babayaran ninyo sa susunod na sampung taon. Kaya huwag kang himatayin kung makita mo sa demand letter na higit isang milyon ang sinisingil sa inyo.
Dahil ito sa accelaration clause na nakalagay sa kontrata. Ayon sa acceleration clause, kapag pumalya ng kahit isang buwan lang sa pagbayad, may karapatan ang bangko ideklarang due and demandable ang buong utang at singilin ang natitirang taon. Hindi mo ba nabasa yon habang pinipirmahan mo ang kontrata? Welcome to the club!
3) Petition for Extrajudicial Foreclosure.
Sa demand letter bibigyan kayo ng ilang araw upang bayaran ang kabuuang utang. E kung wala na ngang pambayad ng ilang buwan, buong utang pa kaya? Thus, it is inevitable for the bank to file a petition for extrajudicial foreclosure.
Kung hindi makabayad matapos ng ilang araw na palugit, maghahain ng petisyon ang bangko as Office of the Clerk of Court & Ex-Officio Sheriff ng Regional Trial Court kung saan lungsod o probinsiya nandoon ang lupa. Sa petisyon, hihilingin ng bangko na ibenta ng Sheriff ang lupa sa publiko (public sale) at i-apply sa utang ang kinita sa bentahan.
Huwag ka mag-alala, makakatanggap ka naman ng Notice of Sale mula sa Sheriff. Nakalagay dito anong petsa, oras at saan magaganap ang bentahan. Usually, sa harap ng munisipyo ito ginagapan. Kung nagbabasa ka ng dyaryong TikTik, Taliba o Abante, mababasa mo rin doon ng isang beses sa isang linggo, sa loob ng tatlong linggo ang Notice of Sale. Mahal kasing magpa-publish sa Philippine Daily Inquirer at Philippine Star.
4) Public Sale, Certificate of Sale.
Kapag dumating ang araw ng bentahan, dito ay tatanggap na ang Sheriff ng selyadong bid mula sa mga partidong gustong bilhin ang lupa. Maari ka ring mag-bid kung sakaling may pera. Malay mo, bigla kang nanalo sa lotto.
Sa public sale mag-bibigay ng sealed bid ang bangko, katumbas ng halaga ng utang. As always, ang bangko ang nagiging highest bidder at sa kanila ibebenta ang lupa. Hindi na nagbabayad sa Sheriff ang bangko at nagkakaroon na lang ng off-setting. Pero kung may ibang nag-bid at nanalo, bukod sa bangko, kailangan niyang magbigay ng cash o manager’s check sa Sheriff within five (5) days. Ang ibabayad nila ay ibibigay sa bangko upang ipangtapal sa utang.
Mag-i-issue Certificate of Sale ang Sheriff sa highest bidder. Itong Certificate of Sale ay katumbas ng “Deed of Absolute Sale” na sinusumite sa Registry of Deeds upang palitan ang titulo ng lupa sa pangalan ng bagong may-ari.
5) One-Year Redemption Period, Consolidation of Title.
Matapos ng Public Sale, hindi automatic na maililipat ang titulo ng lupa sa pangalan ng bangko (assuming that it was the highest bidder). Ipaparehistro muna ng bangko ang Certificate of Sale sa Registry of Deeds upang isulat o i-annotate sa likod ng titulo ng lupa. Kung sino man ang nais bumili ng lupa ay makikitang nasubasta na ito ng bangko.
Mayroon isang taon (from registration) ang may utang upang tubusin (redemption) ang lupa. Kaya hindi pa huli ang lahat. Maari ka pa ring tumira sa lupa ng higit isang taon at wala pang karapatan ang bangkong palayasin ka dahil hindi pa consolidated ang titulo. (Tatlong buwan naman ang redemption period kung ang may utang ay isang korporasyon)
Kapag nag-expire ang one-year redemption period, dito ay i-consolidate na ng bangko ang titulo. Ibig sabihin, ipapalipat na ng bangko ang titulo ng lupa sa kanyang pangalan. Ikakansela ng Registry of Deeds ang titulong nakapangalan sa may utang, at magbibigay ng bago na nakapangalan na sa Bangko. Kaching!—> ang bangko na ang may-ari ng lupa.
6) Petition for Writ of Possession.
Kung ang bangko na ang may-ari ng lupa, ano ang tawag natin sa mga taong nakatira pa rin doon na walang pahintulot? Squatter, right? At ano ang ginagawa sa mga squatters? Pinapalayas.
Yan ang sunod na gagawin ng bangko. Papalayasin ang kawawang mga taong hindi nakabayad ng utang, o sino mang nakatira doon. Pero hindi ito maaring gawin ng bangko basta-basta. Kailangan pa rin ng court order upang palayasin ang mga naninirahan. Dito maghahain ng Petition for Issuance of a Writ of Possession ang mga bangko sa Regional Trial Court sa lungsod kung saan andoon ang lupa.
Dito, magkakaroon ng summary hearing at makakatanggap ng notice ang sino mang nakitira sa lupa. Titignan ng hukom kung tama ang lahat ng dokumento at kapag kumbinsido siya, mag-i-issue siya ng writ of posession. Sasamahan ng Sheriff ang mga taga- Bangko at doon pipiliting paalisin ang mga nakatira sa bahay kung saan nakatirik ang lupa.
Well, bago naman umabot sa sapilitang pagpapaalis, ilang notices naman mula sa korte at sa bangko ang ipapadala sa mga nakatira sa lupa, upang boluntaryong umalis at maiwasan ang dahas. Higit o lagpas isang taon din ang lilipas upang tuluyang mapaalis ang hindi nakabayad ng utang, kaya may sapat siyang panahon upang maghanap ng malilipatan.
Remedies
May ilang mga legal na paraan upang ipahinto o hindi kaya patagalin (delay) ang pagpapaalis sa lupa. Andyan ang pagkuha ng Temporary Restraining Order (TRO) o Preliminary Injunction laban sa bangko. Pwede rin maghain ng petitisyon upang ipawalang bisa ang kontratang pinasok, o hindi kaya ipawalang bisa ang public sale na naganap dahil sa maling proseso na ginawa ng Sheriff. Nasa kanya-kanyang diskarte na yan ng mga malikhain abogado na handang ipagtanggol ang karapatan ng kanilang mga kliyente.
Pero kung ako ang tatanungin, huwag mo nang ipaglaban kung talagang ikaw ang mali. Gagastos ka rin sa abugado, sasakit pa ang ulo mo kakaisip ng kaso. Ang bangko hindi nauubusan ng pera at abugado. E ikaw, can you sustain funding your case for the next five to ten years, reaching up to the Supreme Court? Will it be worth your time, money, effort and peace of mind?
Kaya sabi ko nga, kung kayang agapan within the 90 days, mas mabuti. Huwag hayaang ma-endorse ang account ninyo sa mga abugado ng bangko, or it will be too late.
Kung talagang wala kang pambayad, ibenta mo na lang ng palugi ang lupa sa kakilala mo, at sila na ang magpatuloy ng bayaran. Pwede mo rin i-“take out” ang utang at ipasok sa ibang bangko na may mas mababang interest. May ibang mga paraan bukod sa paglaban “til the bitter end”. Lupa lang yan. Maari mong kitain ulit ang pambili ng ibang lupa sa tulong ng Diyos, pamilya at mga kaibigan.
Yan nagiging ma-drama na, hope you learned something from this post. Chillax, I’m out.
The Court held in Equitable PCI Bank, Inc. v. OJ-Mark Trading, Inc. (G.R. No. 165950, August 11, 2010.) that foreclosure is but a necessary consequence of non-payment of mortgage indebtedness. The creditor-mortgagee has the right to foreclose the mortgage, sell the property, and apply the proceeds of the sale to the satisfaction of the unpaid loan. – Lotto Restaurant Corp. vs. BPI Family Savings Bank, G.R. No. 177260, March 30, 2011.